Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 stycznia 2023 r. dotyczyła skutków podatkowych zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką. Dyrektor KIS potwierdził, że podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w tym przypadku wynosi zero, gdyż wartość 1/2 części nieruchomości lokalowej, nabyta w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 kwoty hipoteki.
Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką a podatek od spadków i darowizn
Wnioskodawczyni, razem z byłym partnerem, nabyła na rynku wtórnym na współwłasność lokal mieszkalny obciążony hipoteką. Po rozpadzie konkubinatu, zamierzali zawrzeć umowę, w wyniku której były partner przeniesie na wnioskodawczynię swój udział we współwłasności lokalu wynoszący 1/2. Zniesienie współwłasności nieruchomości miało nastąpić nieodpłatnie, a wnioskodawczyni miała przejąć w całości dług z tytułu wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego. Wnioskodawczyni zapytała, czy taka transakcja spowoduje u niej obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn.
Stanowisko organu podatkowego
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, którego kwota (cała lub połowa) przewyższa wartość otrzymanego udziału w prawie własności nieruchomości, podstawa opodatkowania wyniesie "0".
Dyrektor KIS odwołał się do przepisów ustawy o spadkach i darowizn, zgodnie z którymi w opisanym zdarzeniu przyszłym nie wystąpi konieczność uiszczenia podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
A na podstawie art. 7 ust. 6 tej ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Dyrektor KIS podkreślił, że w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości, wartość nabywanej części nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę hipoteki. W konsekwencji, jeżeli kwota hipoteki przewyższa wartość nabywanego udziału w nieruchomości, podstawa opodatkowania wyniesie "0".
Podsumowując, Dyrektor KIS potwierdził, że w sytuacji, gdy wartość nabywanej części nieruchomości jest niższa od kwoty hipoteki, nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Interpretacja ta jest zgodna z zasadą, że podstawa opodatkowania powinna odzwierciedlać rzeczywistą wartość ekonomiczną transakcji. W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką, wartość ekonomiczna transakcji dla nabywcy jest pomniejszona o kwotę hipoteki.