Sąd Najwyższy rozstrzyga dylemat prawny: kiedy wykreślić hipotekę z księgi wieczystej wnioskiem wieczystoksięgowym, a kiedy wytaczać powództwo o uzgodnienie?

Nie taki prosty stan faktyczny

Omawiana sprawa rozstrzygana przez SN (sygn. akt II CSKP 2372/22) dotyczyła skargi kasacyjnej złożonej przez uczestniczkę w sprawie, w której wnioskodawcą była spółka z o. o. Sprawa dotyczyła wniosku o wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej. Znaczenie miała przeszłość nieruchomości, gdyż jeszcze w 1998 roku osoby fizyczne, które wówczas według treści KW były właścicielami nieruchomości, ustanowiły w niej hipotekę na zabezpieczenie kredytu udzielonego właśnie przez uczestniczkę wnoszącą skargę do SN.

Następnie po 1998 r. z nieruchomości obciążonej hipoteką wydzielano etapowo nowe nieruchomości, zaś wpis hipoteki był przenoszony do nowo zakładanych dla tych nieruchomości ksiąg wieczystych. Punkt kulminacyjny tej historii osiągnięty został w 2019 r. - wówczas wydana została ostateczna decyzja komunalizacyjna. Jak się okazało, stwierdzała ona, że już od 27.05.1990 r., z mocy prawa, właścicielem pierwotnej nieruchomości stała się gmina. To jednocześnie oznaczało, że właścicielami nieruchomości nie były osoby figurujące w 1998 r. w księdze wieczystej.

Dylemat przed którym stanął SN - dwie możliwe ścieżki działania

Przed sądami zajmującymi się sprawą, która ostatecznie trafiła do SN, stanął poważny dylemat prawny do rozstrzygnięcia. Czy wniosek spółki z o. o. o wykreślenie hipoteki powinien być rozpatrywany w postępowaniu wieczystoksięgowym i oprzeć się wyłącznie o dokumenty stanowiące podstawę wpisów, czy też spółka powinna w tym celu raczej wytoczyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, stosując art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece? W tym pierwszym przypadku, sąd wieczystoksięgowy zapewne działałby automatycznie i wykreślił hipotekę, natomiast w tym drugim, uczestniczka, na której rzecz hipoteka była ustanowiona, nie byłaby bez szans, bowiem w procesie nie obowiązywałyby ograniczenia dowodowe, a sąd wszechstronnie badał i rozstrzygał sprawę, ważąc interesy stron.

Postępowanie wieczystoksięgowe a powództwo o uzgodnienie

Sąd Najwyższy wskazuje, kiedy zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego jest niewystarczający do rozstrzygnięcia sprawy, której rozpoznanie będzie skutkować określonym wpisem w KW

Sąd Najwyższy, zajmując się przedmiotową skargą kasacyjną, skupił się na wykładni § 93 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. W uzasadnieniu do postanowienia zawarł następującą, istotną zasadę o podstawowym znaczeniu praktycznym:

Kryteria dla obrania właściwego postępowania dla podobnych spraw ustalone przez Sąd Najwyższy

Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, zgodnie z którym w przypadkach cechujących się:

• złożonym stanem faktycznym,
• skomplikowaną historią prawną nieruchomości,
• koniecznością dokonania pogłębionej analizy prawnej,
• potrzebą ustalenia, czy doszło do nabycia praw na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,

prawidłową drogą postępowania jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, natomiast błędne jest kierowanie wówczas wniosku wieczystoksięgowego w nieprocesie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - do obalenia lub potwierdzenia w postępowaniu procesowym

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza w szczególności, że:

• gdy istnieje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną dokonaną z osobą uprawnioną według treści KW nabył własność lub inne prawo rzeczowe,
• domniemywa się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (domniemanie obalalne),
• osoba działająca w dobrej wierze może nabyć prawo ujawnione w KW, nawet jeśli zbywca nie był w rzeczywistości uprawniony.

Praktyczne skutki postanowienia Sądu Najwyższego

Wydane przez Sąd Najwyższy postanowienie o sygn. II CSKP 2372/22 nie pozostaje na poziomie rozważań teoretycznych. Przeciwnie - ma ono fundamentalne znaczenie dla praktyki obrotu nieruchomościami oraz orzekania przez sądy w podobnych sprawach. Należy wyróżnić, że niesie ono konsekwencje dla:

• sądów wieczystoksięgowych – powoduje konieczność dokładnej analizy, czy sprawa mieści się w granicach kognicji postępowania wieczystoksięgowego, czy wymaga skierowania na drogę procesową, a wniosek wieczystoksięgowy nie jest właściwy. Jako wskazówkę, które postępowanie jest właściwe, należy brać pod uwagę, czy dla stwierdzenia określonych faktów, które wpływają na rozstrzygnięcie w sprawie wpisu w KW, wymagane byłoby przeprowadzenie dowodów, jakich nie może przeprowadzić sąd wieczystoksięgowy – np. sporządzenie opinii geodezyjnej czy nawet przesłuchanie stron;
• właścicieli nieruchomości – świadomość prawna i wiedza, że nie każda niezgodność w księdze wieczystej może być usunięta stosunkowo prostym wnioskiem o wpis, a może być wymagane pełnego postępowania procesowego;
• wierzycieli hipotecznych – pewność, że ich prawa nabyte w dobrej wierze będą należycie chronione, a wykreślenie hipoteki nie będzie następowało automatycznie w postępowaniu wieczystoksięgowym tylko dlatego, że ujawniono wadę prawną w tytule własności dłużnika; mają natomiast prawo, aby tego rodzaju sprawa została rozpoznana w trybie pozwu o uzgodnienie treści KW z rzeczywistym stanem prawnym, gdzie można przeprowadzać wszelkie dowody dopuszczone przez kodeks postępowania cywilnego;
• praktyków prawa – Sąd Najwyższy udzielił wyraźnych wskazówek interpretacyjnych, w jakich sytuacjach należy doradzić klientowi wniesienie powództwa o uzgodnienie zamiast wniosku wieczystoksięgowego.

Problematyka komunalizacji i uwłaszczenia gmin z mocą wsteczną

Sprawa, jaką zajmował się SN, oprócz głównego wątku, dotyka również szerokiego problemu losów prawnych nieruchomości objętych komunalizacją na podstawie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. Sąd Najwyższy dostrzegł w orzeczeniu, że problemy dotyczące stanu ksiąg wieczystych nieruchomości na tle komunalizacji nie są pierwszyzną w orzecznictwie. Między innymi dlatego uznał, że sprawa z tłem komunalizacyjnym nie może być rozpatrywana przez sąd wieczystoksięgowy, bowiem wymaga analizy niekiedy szerokiego materiału dowodowego i całokształtu okoliczności faktycznych sprawy. Komunalizacja z natury swojej, w razie zaskarżenia decyzji komunalizacyjnej i długotrwałość postępowania administracyjnego i sądowoadministracyjnego, powodowała bowiem, że dopiero po latach rozstrzygane były ostatecznie losy własnościowe nieruchomości. W okresie pomiędzy, nieruchomość taka często natomiast była przedmiotem obrotu na podstawie dotychczasowych wpisów w księdze wieczystej. Mogły zaś one nie odzwierciedlać rzeczywistego stanu prawnego, który ustalał się dopiero po ostateczności decyzji komunalizacyjnej. Dlatego w takich stanach faktycznych powstaje pytanie o los praw ustanowionych przez osoby tymczasowo władające taką nieruchomościa jak właściciele, opierające się o wpisy w księdze wieczystej, które ostatecznie tymi właścicielami nie były.

Co należy wyciągnąć na przyszłość z orzeczenia SN?

Postanowienie SN z dnia 27 marca 2025 r. o sygn. II CSKP 2372/22 to istotny głos w rozmowie o tym, gdzie kończy się kognicja sądu wieczystoksięgowego. Sąd Najwyższy potwierdził, że księgi wieczyste nie zawsze mogą być korygowane w uproszczonym trybie, gdy stan faktyczny danej sprawy jest skomplikowany i wymaga pogłębionego postępowania dowodowego, którego prowadzić nie może sąd wieczystoksięgowy.